不動産投資とは

利益を得ることを目的として不動産に投資することです。一般的には、投資用不動産を所有し、それを賃貸することによって毎月の賃料収入 (投資利益) を得る投資方法のことです。

1. 不動産投資ではインカムゲインとキャピタルゲインを期待する
不動産投資では、インカムゲイン (運用益) とキャピタルゲイン (売却益) により利益を得ることができます。

インカムゲイン	資産を保有することで継続的に受け取ることのできる現金収入のこと。 不動産投資の場合、マンションやテナントビルなどの賃料収入を指します。
キャピタルゲイン	保有している資産の値段が変動することによって得られる収益のこと。 不動産投資の場合、不動産購入時の価格よりも高い価格で売却することにより得られる売却益のことを指します。

2. 不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
株式などの金融商品と比べると不動産価格の変動はとてもは緩やかです。災害などによって大幅に下落してしまう可能性もありますが、基本的に不動産価格は緩やかに上下 (実際には緩やかに下降) しますので、不動産投資はミドルリスクと言われています。

また、不動産投資には節税効果や売却益などのメリットが見込めますが、やはり賃料収入が一番のメリットだと言えます。短期間に資産を倍にするようなことは難しいですが、毎月の安定的な賃料収入を見込むことができますので、ミドルリターンと言われています。

3. 不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資を他の投資と比較した場合、個人の方から見た代表的なメリット、デメリットを挙げてみます。

メリット	デメリット
銀行融資が使える	空室リスク
安定的な収入の確保	賃料滞納リスク
私的年金の代わりになる	建物の老朽化
生命保険の代わりになる	金利の上昇
節税になる	流動性の低さ
相続時に有利	不動産価格下落リスク
現物不動産の強み

4. 不動産投資における利回り
利回りとは、投資額に対して収益がどれくらいあるかを表す割合のことで、不動産投資のひとつの指標となります。不動産投資における利回りは大きく「表面利回り」と「実質利回り」の 2 種類があります。ただし、利回りは確定されたものではなくあくまで予想に過ぎないということを頭に入れておきましょう。また、予定賃料収入が確実に得られる事を保証するものではありません。

■表面利回り (グロス)
購入価格に対する 1 年間の収入の割合の事をいいます。

表面利回りは下記の計算式で求めます。
◎表面利回りは収益力を大まかにとらえるのに便利です。ランニングコストを考慮していませんので、あくまでも参考値にとどめておきましょう。

■実質利回り (ネット)
実質利回りは賃料収入から固定資産税、火災保険料、管理手数料などの費用を差し引いた額を購入価格で割った数値です。

実質利回りは下記の計算式で求めます。
◎実質利回りは固定資産税や諸経費まで考慮したうえで利回りを計算しているので、より正確な収益力を判断することができます。

5. まとめ
不動産投資について基本的な内容を確認してみました。
実際にこれから不動産投資を始めたいという方、より実践的な内容が聞いてみたいという方へは無料相談を承っております。
ひとりひとりお考えも属性も異なりますので、個別面談にてご相談者様に合わせた客観的なアドバイスをさせていただきます。「何から始めたらいいのか … 」ご自身で悩まれていないで是非、専門家のアドバイスを受けて納得した上で不動産投資を初めてください。不安や疑問を解消していただき最終的にどのような行動を起こすかはご相談者ご自身で決定していただけたら幸いです。